Locatiekeuze voor een DC: is Tilburg of Venlo de beste hotspot voor Europese distributie?

Voor een vastgoedontwikkelaar in de logistiek is de vraag even klassiek als cruciaal: Tilburg of Venlo? De reflex is vaak om de kaart te openen en de lijnen te trekken. Venlo, de poort naar het Ruhrgebied. Tilburg, het hart van de Benelux-distributie. Deze geografische logica is al decennia de standaard. Men kijkt naar de afstand tot de A2, de A58 of de Duitse A61 en baseert daar de propositie op. Maar in de huidige markt, gekenmerkt door een structurele krapte op de arbeidsmarkt, stijgende transportkosten en een groeiende vraag naar duurzaamheid, is deze traditionele benadering niet langer voldoende.

De werkelijke waarde van een logistiek park schuilt niet meer alleen in zijn coördinaten. De vraag die u als ontwikkelaar moet stellen, gaat dieper: welke locatie biedt niet alleen een dak en een laaddock, maar ook een ecosysteem dat de operatie van mijn toekomstige huurder veerkrachtig en toekomstbestendig maakt? Het is een verschuiving van een puur geografische naar een strategische en commerciële afweging. De beste locatie is die waar de beschikbaarheid van personeel, de wiskundige efficiëntie van de supply chain en de duurzaamheid van het gebouw samenkomen om de hoogste restwaarde te creëren.

Dit artikel analyseert de keuze tussen Tilburg en Venlo door deze moderne, commerciële bril. We gaan voorbij de platgetreden paden van snelwegverbindingen en duiken in de factoren die vandaag en morgen de echte waarde van uw investering bepalen. Van de lokale arbeidspool tot de impact van BREEAM-certificering, we bieden u de strategische handvatten om een keuze te maken die niet alleen logisch is op de kaart, maar vooral op de balans.

In dit overzicht verkennen we de strategische pijlers die essentieel zijn voor het maken van een gefundeerde locatiekeuze. De volgende secties bieden een diepgaande analyse van elk van deze kritieke factoren.

Beschikbaarheid van personeel: waarom is de locatiekeuze afhankelijk van de lokale arbeidspool?

De tijd dat een logistieke operatie alleen draaide om vierkante meters en transportlijnen is voorbij. In de huidige economie is de ‘war for talent’ de meest kritieke factor geworden. Een distributiecentrum kan nog zo perfect gelegen zijn; zonder voldoende en gekwalificeerd personeel kan een huurder zijn beloften aan klanten niet waarmaken. Voor u als ontwikkelaar betekent dit dat de kwaliteit en omvang van de lokale arbeidspool een primair verkoopargument is. Een regio met een diep en divers talenten-ecosysteem biedt huurders operationele zekerheid, een factor die zwaarder weegt dan ooit.

De krapte op de arbeidsmarkt is geen tijdelijk fenomeen. Het aantal logistieke vacatures is structureel hoog. Een blik op de cijfers toont aan dat er op dit moment alleen al meer dan 75 vacatures voor distributiecentra in Tilburg openstaan. Dit illustreert de intense concurrentie om personeel. Locaties zoals Tilburg en de bredere regio Hart van Brabant, met een groter verzorgingsgebied en de aanwezigheid van onderwijsinstellingen gericht op logistiek, hebben hier een strategisch voordeel. Het is dan ook geen toeval dat een grote speler als Makro recent zijn nieuwe DC van 30.000 m² in Tilburg opende, juist om vanuit deze sterke positie zijn klanten optimaal te bedienen.

Als ontwikkelaar moet uw analyse dus verder gaan dan werkloosheidscijfers. Onderzoek de concurrentie om personeel, de aanwezigheid van gespecialiseerde opleidingscentra en de demografische ontwikkeling van de regio. Een locatie die toegang biedt tot een stabiele en schaalbare arbeidspool is een future-proof investering en een krachtig argument in de onderhandelingen met potentiële huurders.

Center of Gravity: hoe bepaalt u de wiskundig ideale locatie ten opzichte van uw klanten?

Het concept van ‘Center of Gravity’ (CoG) is een krachtig analytisch instrument dat de puur geografische benadering van locatiekeuze overstijgt. In plaats van te vertrouwen op intuïtie of historische precedenten, berekent een CoG-analyse het wiskundig optimale punt voor een distributiecentrum. Dit gebeurt door de locaties van leveranciers en eindklanten te wegen op basis van transportvolumes en -frequenties. Het resultaat is een coördinaat op de kaart dat de totale transportkilometers en -kosten minimaliseert. Voor een potentiële huurder is dit een hard, financieel argument dat direct de operationele efficiëntie raakt.

Voor u als ontwikkelaar is het aanbieden van een locatie die dicht bij het theoretische CoG van een specifieke sector ligt, een ijzersterk commercieel argument. U verkoopt niet langer alleen een gebouw, maar een strategische oplossing voor de supply chain van uw klant. De visualisatie hieronder symboliseert dit concept: een centraal knooppunt dat de afstanden en verbindingen met een heel netwerk optimaliseert.

De analyse toont vaak verrassende resultaten. Een locatie die op het eerste gezicht suboptimaal lijkt, kan wiskundig gezien de meest kostenefficiënte zijn. Door een CoG-analyse uit te voeren voor verschillende klantprofielen (bijv. Benelux e-commerce, Europese B2B-distributie), kunt u uw locatie proactief positioneren. Zo kan Tilburg het ideale CoG zijn voor een speler die zich richt op snelle levering in de dichtbevolkte Randstad en het Vlaamse achterland, terwijl Venlo superieur kan zijn voor een bedrijf met een zwaartepunt in Duitsland en Oost-Europa. Het is de data-gedreven onderbouwing die het verschil maakt in uw pitch.

Bestaand pand of nieuwbouw: wat zijn de voor- en nadelen voor een snelle start?

De keuze tussen het betrekken van een bestaand pand (brownfield) en het ontwikkelen van nieuwbouw (greenfield) is een fundamentele strategische afweging. Een bestaand pand biedt het evidente voordeel van snelheid. In een markt waar time-to-market cruciaal is, kan de mogelijkheid om binnen enkele maanden operationeel te zijn doorslaggevend zijn. Echter, dit voordeel komt met potentiële nadelen: het pand is mogelijk niet optimaal qua layout, hoogte of laaddocks en voldoet vaak niet aan de nieuwste duurzaamheidsnormen, wat kan leiden tot hogere operationele kosten en een lagere aantrekkingskracht op de lange termijn.

Nieuwbouw biedt daarentegen een blanco canvas. Het stelt u in staat een distributiecentrum te realiseren dat perfect is afgestemd op de specifieke eisen van de moderne logistiek: hogere plafonds voor meer opslagcapaciteit, een optimaal aantal laaddocks voor cross-docking en de integratie van de nieuwste technologieën voor automatisering. De aanhoudende vraag naar logistiek vastgoed onderstreept het potentieel van nieuwbouw; onderzoek toont een verwachte vraag van 500 hectare naar distributiecentra tot 2030, alleen al in Brabant. Dit signaleert een duidelijke marktbehoefte die met nieuwbouw kan worden ingevuld.

Bovendien maakt nieuwbouw het mogelijk om te excelleren op het gebied van duurzaamheid en architectuur, wat de waarde van het vastgoed verhoogt. Een inspirerend voorbeeld hiervan is te vinden in Tilburg, waar een uitzonderlijk distributiecentrum staat. Zoals Stadszaken.nl opmerkt:

Het ellipsvormige DC van 60.400 vierkante meter is sinds 2018 operationeel in Tilburg. Naast het bijzondere ontwerp behoort het distributiecentrum ook tot een van de duurzaamste panden ter wereld met het Breeam Outstanding-oplevercertificaat met een eindscore van 99,4 procent.

– Stadszaken.nl, Zeven inspirerende distributiecentra

Hoewel de doorlooptijd langer is, biedt nieuwbouw de kans om een superieur en waardevast product te creëren dat aantrekkelijk is voor topsegment huurders en investeerders, en dat beter bestand is tegen de eisen van de toekomst.

Multimodale ontsluiting: waarom is de nabijheid van een barge-terminal goud waard?

In de traditionele logistiek was de nabijheid van een snelweg de heilige graal. Vandaag de dag is de waarde van een locatie steeds meer afhankelijk van zijn multimodale veerkracht. De mogelijkheid om naast wegtransport ook gebruik te maken van binnenvaart (barge) en spoor is niet langer een ‘nice-to-have’, maar een strategische noodzaak. Voor een huurder fungeert een nabijgelegen barge- of railterminal als een verzekering tegen de onvermijdelijke risico’s van 100% afhankelijkheid van de weg: verkeerscongestie, stijgende brandstofprijzen, chauffeurstekorten en toenemende CO2-heffingen.

De nabijheid van een barge-terminal, zoals die in Tilburg en Venlo ruimschoots aanwezig zijn, biedt directe toegang tot de grote zeehavens van Rotterdam en Antwerpen. Dit creëert een betrouwbare en kostenefficiënte aanvoerlijn voor containers. Een enkele barge kan de lading van tientallen vrachtwagens vervoeren, wat leidt tot een aanzienlijke reductie van transportkosten en CO2-uitstoot. Dit is niet alleen een operationeel voordeel, maar ook een steeds belangrijker marketingargument richting de eindklant, die meer waarde hecht aan duurzaamheid.

Als ontwikkelaar creëert u met een locatie nabij een multimodale hub een aanbod dat inherent meer waarde heeft. U biedt uw huurders niet alleen een pand, maar ook flexibiliteit en risicobeperking in hun supply chain. De integratie van verschillende transportmodaliteiten, zoals gesymboliseerd in de onderstaande afbeelding, is de sleutel tot een toekomstbestendig logistiek ecosysteem. Een logistiek park met directe toegang tot weg, water én spoor is een zeldzaam en uiterst waardevol bezit.

BREEAM-certificering: hoe maakt u uw logistieke hub aantrekkelijk voor groene investeerders?

Duurzaamheid is getransformeerd van een idealistisch streven naar een harde economische factor in logistiek vastgoed. De BREEAM-certificering (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) is hierbij de wereldwijde standaard geworden. Voor een ontwikkelaar is het behalen van een hoge BREEAM-score (zoals ‘Very Good’, ‘Excellent’ of ‘Outstanding’) niet langer een kostenpost, maar een strategische investering in de waarde van het vastgoed. Het maakt uw project direct aantrekkelijker voor twee cruciale doelgroepen: A-merk huurders en institutionele beleggers.

Grote internationale bedrijven hebben hun eigen ambitieuze duurzaamheidsdoelstellingen en zoeken vastgoed dat hen helpt deze te realiseren. Een BREEAM-gecertificeerd pand biedt hen lagere energiekosten, een gezondere werkomgeving voor hun personeel en een positief imago. Tegelijkertijd richten institutionele beleggers, gedreven door ESG-criteria (Environmental, Social, Governance), hun kapitaal steeds meer op ‘groene’ activa. Een pand zonder solide duurzaamheidscertificaat wordt steeds vaker als een risicovolle investering gezien. De markt volgt deze trend, wat blijkt uit het feit dat al 38% van het totale logistieke vloeroppervlak in Nederland een BREEAM-NL certificaat heeft.

Door vanaf het begin van uw ontwikkelingsproces in te zetten op een hoge BREEAM-certificering, bouwt u niet alleen een energiezuinig en milieuvriendelijk gebouw. U creëert een financieel aantrekkelijk en toekomstbestendig ‘asset’ dat zijn waarde behoudt en een hogere huurprijs en lagere leegstand rechtvaardigt.

Center of Gravity: hoe bepaalt u de wiskundig ideale locatie ten opzichte van uw klanten?

Nadat we het concept van Center of Gravity (CoG) hebben gedefinieerd, is de volgende stap de praktische toepassing ervan als commercieel instrument. Als ontwikkelaar is het uw taak om te anticiperen op de behoeften van potentiële huurders. Door zelf CoG-analyses uit te voeren voor verschillende, realistische scenario’s, kunt u uw locatie proactief en onderbouwd in de markt zetten. U wacht niet tot een klant met zijn data komt; u toont hem al de wiskundig bewezen voordelen van uw locatie voor zijn specifieke businesscase.

Stel u voor dat u een logistiek park in Tilburg ontwikkelt. U kunt een CoG-analyse uitvoeren voor een typisch e-commerce bedrijf dat binnen 24 uur in de hele Benelux levert. Door de bevolkingsdichtheid en bestelvolumes van steden als Amsterdam, Brussel, en Antwerpen te wegen, zult u waarschijnlijk aantonen dat Tilburg zeer dicht bij het operationele zwaartepunt ligt. Dit is een veel krachtiger argument dan simpelweg zeggen “we liggen centraal”. U kwantificeert de efficiëntie.

Omgekeerd, als uw project zich in Venlo bevindt, kunt u een scenario modelleren voor een bedrijf dat bulkgoederen importeert via de haven van Rotterdam en distribueert naar het Duitse Ruhrgebied en Zuid-Duitsland. De CoG-analyse zal dan waarschijnlijk uitwijzen dat Venlo, als schakel tussen de haven en het Duitse achterland, de totale transportkosten minimaliseert. Door deze analyses vooraf te doen, transformeert u de discussie van een algemeen gesprek over locatie naar een concrete, cijfermatige onderbouwing van de waarde die u biedt. U bewijst dat uw locatie de winstgevendheid van uw huurder direct verbetert.

Multimodale ontsluiting: waarom is de nabijheid van een barge-terminal goud waard?

De strategische waarde van een multimodale ontsluiting wordt pas echt tastbaar wanneer we kijken naar de operationele en financiële voordelen voor een huurder. Het is meer dan een alternatief; het is een instrument voor optimalisatie en risicobeheersing. De mogelijkheid om te schakelen tussen weg, water en spoor geeft een logistiek manager de controle terug in een wereld van onvoorspelbare variabelen. Wanneer de dieselprijzen pieken of een file de A16 blokkeert, is de barge een betrouwbare en economische uitweg.

Financieel gezien zijn de voordelen significant. Voor langere afstanden en grote volumes kan het transport per binnenvaartschip tot wel 60% goedkoper zijn dan wegvervoer. Een enkele barge kan tot 300 TEU (Twenty-foot Equivalent Unit) containers vervoeren, het equivalent van een lange file vrachtwagens. Dit leidt niet alleen tot directe kostenbesparingen, maar ook tot een drastische verlaging van de CO2-voetafdruk, een metric die voor steeds meer bedrijven (en hun klanten) van vitaal belang is. De mogelijkheid om driemaandelijkse CO2-reductiecertificaten te verkrijgen, is een concreet voordeel dat in duurzaamheidsrapportages kan worden opgenomen.

Voor u als ontwikkelaar is het essentieel om deze voordelen te kunnen kwantificeren. De volgende checklist biedt een praktisch raamwerk om de multimodale potentie van een locatie te evalueren en te presenteren aan een potentiële huurder.

Een locatie met een sterke multimodale propositie is niet zomaar een stuk grond met een gebouw. Het is een geïntegreerde logistieke oplossing die uw huurders helpt om efficiënter, goedkoper en duurzamer te opereren.

Weg, water of spoor: hoe kiest u de optimale mix voor uw transport naar het achterland?

De ultieme vraag voor een moderne logistieke operatie is niet langer ‘weg, water of spoor?’, maar ‘hoe creëren we de optimale en meest veerkrachtige mix?’. De keuze voor een enkele modaliteit is een keuze voor kwetsbaarheid. De strategische kracht van zowel Tilburg als Venlo ligt juist in hun vermogen om deze modaliteiten te combineren. Als ontwikkelaar is het uw taak om een locatie te bieden die deze synchromodaliteit faciliteert. Dit betekent niet alleen fysieke nabijheid van terminals, maar ook een ecosysteem waarin data en processen naadloos op elkaar aansluiten.

De optimale mix is dynamisch en afhankelijk van de specifieke zending. Voor een urgente, kleinschalige levering binnen Nederland blijft de vrachtwagen onverslaanbaar in flexibiliteit. Voor een grote, planbare stroom containers uit Azië die naar het Europese achterland moet, is de combinatie van barge (vanuit Rotterdam/Antwerpen naar de inland terminal) en vervolgens spoor of vrachtwagen voor het laatste stuk (last-mile) veruit superieur in kosten en duurzaamheid. Het aanbieden van een locatie die deze keuzes mogelijk maakt, geeft uw huurder een competitief voordeel.

Uiteindelijk komt de keuze tussen Tilburg en Venlo neer op de specifieke strategische focus. Tilburg’s kracht ligt in de fijnmazige distributie naar de dichtbevolkte Benelux, met uitstekende multimodale verbindingen. Venlo excelleert als een grensoverschrijdende hub, een draaischijf tussen de zeehavens en het industriële hart van Duitsland. De winnende strategie voor u als ontwikkelaar is om niet slechts een locatie aan te bieden, maar een platform voor logistieke efficiëntie. Een platform dat is gebouwd op een diep begrip van de moderne supply chain: data-gedreven, veerkrachtig en duurzaam.

Analyseer uw volgende project met deze strategische lens en ontwikkel een logistiek park dat niet alleen vandaag relevant is, maar zijn waarde voor de komende decennia bewijst. Door te focussen op personeel, wiskundige efficiëntie en multimodale veerkracht, bouwt u aan de hotspots van morgen.